Cota Condominial

Quais os critérios legais usados para a cobrança da cota condominial ?

Valor da cota condominial e a metragem do apartamento.

É muito frequente nos Condomínios Edilícios a presença de unidades autônomas com diferentes áreas, principalmente nos andares térreo e cobertura.Essa situação suscita a discussão acerca de qual seria o critério mais justo para estipular o valor da cota condominial. As diferenças na metragem quadrada das unidades podem gerar a sensação de desigualdade entre condôminos, tendo em vista o maior ou menor proveito que se pode obter de cada unidade, 

Apartamentos com maior quantidade de pessoas

Apartamento maiores podem abrigar em teoria mais pessoas e produzir um gasto maior. Porém o número de pessoas numa unidade de condomínio edilício não é usado como critério objetivo de cobrança de cota condominial.
Uso da fração ideal como critério legal de cobrança da cota condominial.
Segundo o Código Civil Brasileiro, artigo 1336, I, é dever do condômino “ contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
A primeira afirmação que se pode fazer é que a Legislação define como critério para a definição do valor da cota condominial a proporcionalidade da fração ideal da unidade condominial em relação ao todo. Isto significa que, para se estabelecer o valor da cotas em um mesmo condomínio com unidades de tamanhos diferentes, deve-se observar qual a fração ideal das unidades, encontrando-se o valor proporcional da cota condominial.

No entanto, apesar da Lei e do fato de ser adotado pela imensa maioria dos condomínios no País, esse critério muitas vezes é contestado perante os Tribunais, sob a alegação de locupletamento ilícito dos demais moradores. Além disso o acréscimo proporcional à fração ideal faz presumir que corresponde a supostas vantagens que o condômino pode extrair da relação condominial, em razão da dimensão de sua unidade privativa.

Vamos a um exemplo prático: o proprietário de uma unidade que possui o dobro da área das outras unidades do condomínio, pela regra da proporcionalidade, deve pagar o dobro das despesas ordinárias e extraordinárias. No entanto, as cotas condominiais referem-se ao rateio das despesas havidas no condomínio, tais como, funcionários, manutenção de equipamentos de uso comum, luz, água, etc. Observe que independente do tamanho da unidade condominial, a despesa condominial é a mesma não havendo acréscimos significativos em razão do tamanho das unidades, a princípio. Daí a objeção feita por muitos na medida em que não se afigura proporcional ou razoável o detentor da maior unidade pagar o dobro ( no exemplo em questão) do valor dos demais condôminos.

De qualquer forma, o critério da fração ideal é utilizado pelo legislador como aquele mais objetivo para se fixar o valor da cota condominial, na presunção de que quanto maior a área, maior proveito do Condômino. Parte do pressuposto de valorização imobiliária da unidade maior, o que não reflete necessariamente a realidade, sendo certo que a cota condominial não agrega valor ao bem e se limita a distribuir entre os condôminos as despesas de manutenção do Condomínio.

É possível pagar a mesma cota condominial nas unidades com fração ideal maior ?

O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que esse critério de cobrança da cota condominial proporcional a fração ideal é válido, mormente quando adotado expressamente pela convenção condominial.


“RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS.
APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE.


1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal.
3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc.
4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes.
5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção.
6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel.”

Regras diferenciadas expressas na convenção condominial

Por outro lado, o critério da proporcionalidade não é o único. Pode haver outra forma de rateio das despesas condominiais, de acordo com o que dispuserem os condôminos em sede de Convenção Condominial. É possível até mesmo o rateio igualitário dos valores , a despeito da existência unidade com fração ideal superior às demais.

Unidades do condomínio edilício com direito de uso exclusivo de áreas comuns.

Embora a unidade possua área privativa interna diferenciada em razão, por exemplo, do direito de uso de cobertura ou da unidade no térreo usando parte da área descoberta ao lado do apartamento, não necessariamente será possível uma cobrança de cota condominial a maior. 

Se a fração ideal está inalterada, ou seja, é a mesma das demais unidades o valor da cota condominial permanecerá igualitário, salvo se houver regra de convenção condominial que disponha de forma distinta. Essa regra porém isso não deve ser realizado de forma desproporcional, o que poderia caracterizar uma conduta abusiva por parte dos demais condôminos. 

A fração ideal possui reflexos nas partes comuns do terreno como um todo. Por exemplo: maior área destinada a vagas de garagem; na hipótese de desapropriação do imóvel onde estabelecido o condomínio, maior o valor indenizatório; da mesma forma, o pagamento do seguro, em caso de destruição ou perda do edifício que abriga o Condomínio. 


A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende dessa maneira:

“CONDOMÍNIO. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ADOÇÃO DO CRITÉRIO DE CÁLCULO DA COTA-PARTE DE CADA CONDÔMINO COM BASE NA ÁREA PRIVATIVA DE CADA UM DOS APARTAMENTOS. CRITÉRIO QUE, POR SI SÓ, NÃO AUTORIZA A DISTINÇÃO. AGRAVO PROVIDO PARA QUE SEJA PROCESSADO O RECURSO ESPECIAL.
1. A lei de regência dos condomínios em edificações (Lei 4.591/64), em seu art. 12, caput e § 1º, estabelece a obrigação de cada condômino arcar com as despesas condominiais na proporção de sua cota-parte. Em regra, a aludida quota-parte deve corresponder à fração ideal do terreno de cada unidade, podendo a convenção condominial dispor em sentido diverso, desde que observadas as formalidades legais, a isonomia e evitando enriquecimento sem causa. Nessa mesma linha de raciocínio dispõe o art. 1.336 do Código Civil de 2002.”
No silêncio da Convenção Condominial, prevalece o que determina a lei, ou seja, baseia a cobrança de forma proporcional à fração ideal de cada unidade. Mas, a verdade é que muitos ainda se surpreendem com tal regramento, judicializam essa cobrança e em muitos casos perdem as ações. Importante, antes de entrar com uma ação, pedir o aconselhamento de um advogado que irá interpretar o convenção condominial em vigor..

Para evitar surpresas desagradáveis, antes de adquirir uma unidade condominial com planta diferenciada, é muito importante que o comprador tome conhecimento não apenas do valor da cota condominial, como também do que dispõe a Convenção do Condomínio acerca das obrigações junto ao condômino, especificamente no que concerne à forma de rateio das despesas.